Kentsel dönüşümün çaresi

 

Türkiye’de yaşanan 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra, kentsel dönüşüm yeniden birinci gündeme oturdu. Koltuğu hayırlı olsun! Bu “koltuk”, binlerce cana mal olduktan sonra da olsa, sorumlular tarafından doldurulmak istenmektedir. Bu sebeple, herkes bir şeyler söylemektedir.

 

Aslında, herkesin bir şeyler söylemeye hakkı vardır. Zira fiilî olarak yüz binin üzerinde cana mal olan, zararları gidermek için tahminen yüz elli milyar dolara ihtiyaç duyulan bir ortamda, herkesin bir şey söylemek hakkıdır. Hatıraların kaybolduğu, gözyaşlarının sel olduğu, yıkıntılar içindekilerin açıldığı bir ortamda, herkesin bir duaya, hakkı vardır.

Deprem gerçeğini göz önünde bulunduran o zamanın iktidarı, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunu 31 Mayıs 2012 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlayarak yürürlüğe koymuştur. Ancak, yine o zamanın ana muhalefet partisi, bu kanunun iptali için Anayasa Mahkemesi’ne müracaat etmiştir. Anayasa Mahkemesi ise hukuk adına, hayat hakkını öncelemeden, bu talebi kabul etmiştir. Hayat hakkı, her şeyin önünde olması gerekirken, bu göz ardı edilmiştir. Şimdi bu çevreler, maalesef timsah gözyaşları dökmektedir.

 

Anayasa Mahkemesi’nin, 2012/187 esas ve 2014/41 karar sayılı, 27 Şubat 2014 tarihli kararı ile 6.306 sayılı kanunun, aşağıda belirtilen ana maddeleri iptal edilmiştir.

 

Kararın altına imza atan ise, o zamanın Anayasa Mahkemesi Başkanı Haşim Kılıç ve onun gibi düşünenlerdir.

 

Bu iptaller, kentsel dönüşüme vurulmuş en büyük darbedir. Depreme çare üretmek için çıkarılan 6.306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu, bu iptallerle kadük hâle getirilmiş, işlemez olmuştur.

Özetle: 1- Yürütmenin durdurulması kararı verilemez maddesi iptal edilmiş, vatandaşlar, açtıkları davalarla yürütmenin durdurulması kararı almışlar ve böylece kanun uygulanamaz hâle getirilmiştir.

 

2- Özel kanunlardaki kısıtlamalar uygulanmaz maddesi iptal edilmiş, böylece uygulama alanı daraltılmıştır.

 

3- Bölgesel ve pafta bazında uygulamaya imkân veren madde iptal edilmiş, bir kişinin binası sağlam ise, bölge uygulaması yapılamaz hâle gelmiştir.

Yazık!

3. MADDE, (7) “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur.”

 

4. maddesi şöyledir: “(1) Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurabilir.

 

6. MADDE (9) “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.”

 

(10) Bu Kanun uyarınca yapılan iş ve işlemlere ilişkin olarak adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılır.

 

9. maddesi şöyledir:

“(1) Bu Kanun uyarınca yapılacak olan planlar, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara tabi değildir.

 

… bu Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve diğer kanunların bu Kanuna aykırı hükümleri uygulanmaz. Ancak, bu Kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, bahsedilen kanunların amaçları ayrıca gözetilir. Uygulamalar için 6831 sayılı Kanuna tabi alanların kullanılması zaruri olduğu takdirde, başka yerlerde en az bu alanlar kadar alanın ağaçlandırılması, 3573 sayılı Kanuna tabi alanların kullanılması zaruri olduğu takdirde de, başka yerlerde en az bu alanlar kadar alanın zeytinlik alan hâline getirilmesi mecburidir.”

İdare Mahkemeleri ve Danıştay’da açılan davalarda yürütmeyi durdurma kararları verildi ve olmadık sebeplerden dolayı, riskli alan, riskli yapı ve rezerv alan kararları iptal edildi.

 

Asliye Hukuk Mahkemelerinde, uygulamaya yönelik kanunun 6. maddesinden dolayı tedbir kararları verildi. Hatta Sulh Hukuk Mahkemesinin verdiği, kat malikleri kurulu kararları bile tedbiren durdurup iptal edildi.

 

Canından bezen müteahhitler, kentsel dönüşüm işinden kaçtılar, uzak durdular. Binalar yenilenmedi, şehirler yenilenmedi, master planlar yapılmadı. Böylece, arsa sahipleri, arsalar üzerinden olmadık şartlar ile rant peşine düştüler.

 

Şimdi herkes ağıt yakmakla meşgul!

 

Biz o zaman da çok çırpındık. “Yapmayın, etmeyin. Bu karar hatalı olur” dedik. Yeniden kanun metinleri yazıp, ilgili iradelere gönderdik. Fakat sesimiz zayıf kaldı. Seçimlerden, darbe girişimlerinden, ekonomik krizlerden, bizi duyan olmadı. Şimdi, sade bir vatandaş olarak, yine bir teklif yapıyoruz.

 

Kentsel dönüşüm konusu, 6.306 sayılı kanuna eklenecek bir madde ile çözülecek bir konudur. Bunun için iradenin, idarenin sağlam durması, vatandaşların artık rant peşinde koşmaması ve birilerinin, bu kanunda iptali için, Anayasa Mahkemesine koşmaması lazımdır. Anayasa Mahkemesi’nin de hayat hakkına öncelik vermesi lazımdır.

 

İşte madde teklifimiz...

 

 

 “2960 sayılı Boğaziçi İmar Kanunu kapsamına giren bütün alanlar ile İstanbul, Fatih ilçesi hudutları içindeki bütün alanlar ve sit alanı olarak farklı kanunlarda belirtilen bütün alanlarda işbu ek madde hükümleri, öncelikle uygulanacaktır. Bu ek madde, özel kanun hükmündedir.

 

Belirtilen bu alanların tamamında, imar planları bahçeli ve ayrık nizama göre uygulanacaktır.

 

Bu alanlarda, bir yıl içinde, ada bazında müracaat ve mülkiyet sahiplerinin %51’inin idarelerden herhangi biri ile Kat karşılığı inşaat ve Gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi veya hasılat paylaşması sözleşmesi ile yüzde elli ilgili idare payı ve yüzde elli mülkiyet sahiplerinin hakkı olarak anlaşmaları, anlaşmak için müracaat etmeleri hâlinde, anlaşanların, üç ay içinde taşınmazı tahliye ederek, ilgili idareye teslim etmeleri kaydıyla, bu ek maddeden faydalanma hakkı olacaktır.

 

Bir yıl içinde, böyle bir anlaşma yapılma isteğinin ilgili idareye bildirilmemesi veya maliklerden kaynaklı sebeplerle yüzde elli birinin anlaşma yapmaması hâlinde, ilgili idarenin, emlak beyan değeri üzerinden, belirtilen taşınmazları acele kamulaştırma hakkı olacaktır.  Acele kamulaştırma bedelinin ödenmesini takiben üç ay içinde, taşınmaz maliklerini, ilgili idarenin, emniyet marifetiyle, tahliye ettirme hakkı olacaktır.

Bu ek madde kapsamında idare demek, Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı veya Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya taşınmazın bulunduğu yerin ilçe belediye başkanlığı veya taşınmazın bulunduğu yer Büyükşehir Belediye başkanlığı olarak anlaşılacaktır. Taşınmaz sahiplerinin yüzde elli birinin bu idarelerden biri ile yapacağı anlaşma veya birine yapacakları müracaat, bu ek maddeden faydalanma hakkını verecektir.

Bu kanundan faydalanmak isteyen hak sahibi, azınlıkta kalır ise, bunun hissesi acele kamulaştırılmayacak ve bu kanundan faydalanması, ilgili idarece temin edilecektir.

 

Bu ek madde kapsamına giren taşınmazların bulunduğu yerlerde, parsel ve ada bazlı uygulamalarda, Taks 0.25, Hmax 10.50  yani giriş kat, birinci kat ve ikinci kat ve pafta bazlı uygulamalarda Taks 0.35 ve Hmax 12.50 yani giriş kat, birinci kat, ikinci kat ve üçüncü kat şeklinde uygulanacaktır.

Taşınmazın bulunduğu bütün sokaklara en az 3 m2 çekme mesafesi ve yan parsel binalarına ise en az 5 m2 çekme mesafesi olacaktır. Pafta bazlı uygulamalarda, birinci bodrum kat, otopark olarak uygulanacaktır. Kot farkı dâhil olmak üzere, parsel, ada, pafta bazlı uygulamalarda, yol altına hiçbir şekilde iskân verilmeyecektir. Birden fazla yola cephesi bulunan alanlarda, en az yol seviyesi baz alınacaktır.

 

Bu ek madde kapsamında, ilgili idarenin vereceği ruhsat geçerli olacak ve ayrıca, başkaca bir kurumdan veya kuruluştan 2863 sayılı kanun dâhil,  izin alınmasına gerek kalmayacaktır.

 

Bu ek maddenin uygulanması sırasında, imzadan kaçınan maliklerin, mülkiyet hakları, ilgili idare tarafından vekâleten takip, temsil edilecek, buna göre, kat irtifakları kurulacaktır. Kanunen yetkilendirilmiş sayılacaktır.

 

Bu ek maddenin uygulaması ile ilgili açılan davalarda, yürütmenin durdurulması ve tedbir kararı verilemeyecektir. Bu maddenin uygulanmasından dolayı, zarara uğradığını iddia eden malik, uğradığı zararın tazmini için dava açma hakkına sahiptir.

 

İlgili idare, Kat Karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi veya hasılat paylaşımı ile akdettiği sözleşmelerin konusu olan inşaatları, bizzat yapacağı gibi, ana sorumluluk kendisinden kalmak kaydıyla, müteahhitlere yaptırabilecektir. Burada davet esası geçerli olacak ve üç firma davet edilerek, en uygun fiyatı verene, arazinin emlak beyan değerinin yüzde onu oranında teminat mektubu almak kaydıyla, ihale edebilecektir. Bu ihalelere karşı açılacak davalarda da, yürütmenin durdurulması ve/veya tedbir kararı verilemez.

 

Parsel ve ada bazlı inşaatlar, ilgili idarenin ruhsat vermesinden itibaren en geç 12 ay içinde ve pafta bazlılarda, 24 ay içinde, anahtar teslim bitirilecektir. Bu sürelerin aşılması, mücbir sebep haricinde olduğu takdirde, ilgili idare, geciken her ay için, aylık, her bir bağımsız bölüm sahibinin, rayiç kira bedelinin iki katı oranında, tazminat talebini karşılamak zorundadır.

 

Parsel ve ada bazlı uygulamalarda, sözleşmeye imza atmayan malik, çoğunluğun imzaladığı veya müracaat yaptığı, kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin veya hasılat paylaşımı sözleşmesinin uygulanasının gecikmesine sebep olduğu takdirde veya imza atan malik tahliye etmeme veya sair nedenlerle, bu maddenin uygulanmasına engel olması hâlinde, her bir bağımsız bölüm sahibine, rayiç kira bedeli kadar geciken her ay için tazminat ödemeyi kabul etmiş sayılacaktır.

 

Bu ek maddenin uygulanması için, Kat malikleri kurulu onayına, anlaşılan idare dışındaki idarelerin onayına, özel kanunlarla ilintili olması hâlinde, ilgili özel kanun kurumlarının onayına ihtiyaç bulunmayacaktır. Anlaşmak için, binaların yıkılmış olması şartı aranmayacaktır.

 

Bu kanunun uygulanması sebebiyle, noterden, tapudan, ilgili idareden yapılacak işlemlerin hiç birinde, harç, damga resmi, KDV, stopaj veya sair nam adı altında, hiçbir vergi ve masraf alınmayacaktır.

 

Bu maddenin uygulanmasının istisnası, parsel, ada veya pafta bazında yüzde 51 paydaş bu maddeden faydalanmak istemediklerine dair karar verirlerse bu madde yüzde 51’in sahibi olduğu taşınmaz hakkında uygulanmaz.

 

Boğaziçi İmar Kanunu, İstanbul ili Fatih ilçesinde sur içindeki taşınmazlar ve sit alanı kapsamı dışında kalan taşınmazlarla ilgili olarak bu madde, her idarece belirlenecek ve maliklerle mutabık kalınacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul Satış vaadi sözleşmesi ile hasılat paylaşımı sözleşmesinde mutabık kalınacak oranlarda, bu madde de yazılı diğer hükümlere tabi olarak, uygulanır. 

 

Bu fıkraya giren taşınmazlarda Taks 0.40, Hmax 24.50 oranını geçmemek yani 6 katı geçmemek üzere uygulanır.

 

Bu ek maddenin uygulanmasından kaynaklı davalar, taşınmazın bulunduğu ilçe veya il, Asliye 1. Hukuk Mahkemesinde basit yargılama usulüne göre, acil işlerden olarak, adli tatil dâhil görülür. İdarelerin verdiği kararlarla ilgili davalarda, bu mahkemede görülür.

 

Bu davaların takibinde, dava açılmasına sebep olan taraf, davayı kaybeden taraf aleyhine, diğer yanın ödediği akdi ücreti vekâleti de ödemesine hükmedilir.

 

Bu ek madde ile ilgili açılacak davalarda, görülecek davalarda ve icra takiplerinde, itirazlarda ve temyizlerde, nispi harç alınmaz.”

Buradan bütün siyasi partilere, yargı kurumlarına, yetkili makamlara ve başta iktidara sesleniyoruz. Gelin, seçimlerden önce, bu ek maddeyi kanunlaştıralım. Gelin, İstanbul depremi olmadan, bu ek maddeyi, Meclis’ten geçirelim. Gelin, İstanbul Boğazı’nı, ekonomiyi, tarihi, kültürel değerleri bu şekilde koruyalım. Gelin, çarpık kentleşmeye, bu şekilde son verelim. Gelin, bu konuda el ele verelim. Unutmayalım, bizim için başka vatan yok. Başka Türkiye yok! Bizler de, esbaba tevessül edelim. Allah’a öylece tevekkül edelim. Onun kazasından, Onun kaderine sığınalım...