Yabancıya satış tepkisi yerliyi de kaçırdı! Yurt dışına para akıttık

NECMİ ÇİÇEKÇİ / EMLAK&TREND - Bir zamanlar yabancıya konut satışında rekor kıran ülkemiz, şimdiler de yurt dışından en fazla konut alımı yapan ülke pozisyonuna geldi. Merkez Bankası 2023 Ödemeler Dengesi İstatistiklerine göre; Türk vatandaşlarının yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları, 2023 yılında büyük bir artış yaşadı. 2022’nin toplamında 701 milyon dolar olan yatırım miktarı, 2023’te 2 milyar 86 milyon dolarla yüzde 173 oranında arttı. Oysaki pandemi öncesinden durum çok farklıydı. Ülkemizdeki konut satışları 2020 yılında 1 milyon 499 bin adet ile tarihî rekor kırmıştı. Yabancıya konut satış rekoru ise, 67 bin 490 adet ile 2022 yılında gelmişti. 260 sektöre dokunan gayrimenkul piyasası, ekonomik büyümede başrol oynuyordu. Ancak küresel ekonomik krizin etkileriyle; enflasyonun artması, girdi maliyetlerindeki yükseliş, finansman sıkıntıları, yatırım geri dönüşlerinin uzaması ve yabancı düşmanlığı Türkiye konut piyasasını bu noktaya getirdi.

2 MİLYAR DOLAR HARCADIK

Ülkemizdeki konut satışları 2023 yılında 1 milyon 225 bin adet ile son 10 yılın en kötü tablosunu gördü. Yabancıya satış bir önceki yıla göre yüzde 48,1 oranında azaldı. Buna karşın Türk vatandaşlarının yurt dışından aldıkları konut sayısı rekor kırdı. Yatırımcılar, daha iyi kazanç sağlayacağını düşündükleri ülkelerden ev almaya başladı. Ancak sektör temsilcileri yurt dışında yapılan yanlış konut yatırımların kötü sonuçlar doğurabileceği uyarısında bulunuyor. Bu haftaki sayfamızda işte bu sorunun cevabını aradık. Dünyadaki konut sektörünün son durumunu ve yurt dışından konut alımının cazip olup olmadığını araştırdık.

YABANCI DÜŞMANLIĞI OLUMSUZ ETKİLEDİ

2022 yılında siyasi malzeme hâline getirilen yabancı düşmanlığı da konut sektörünü olumsuz etkiledi. Milyarlarca dolarlık alımlar diğer ülkelere kaydı. Hâl böyle olunca müteahhitler finansman sorunu yaşamaya başladı. Yeni projeler üretilemedi ve fiyatlar bir anda yükselmeye başladı.

DÜNYADA DA İŞLER ÇOK İYİ GİTMİYOR

Konut alımlarında Türkiye yerine yurt dışını tercih edenleri çok iyi bir tablo beklemiyor. Son verilere göre; ABD’de konut satışları, artan mortgage (konut kredisi) faiz oranları ve düşük konut stokunun etkisiyle 2023 yılında, 1995’ten bu yana en düşük seviyesini gördü ve fiyatlar yükselişe geçti. Çin ve Avrupa ülkelerinde de aynı durum gözlendi. Konut satışlarındaki düşüş kiralamaya olan ilgiyi artırınca, kiralık konut fiyatları arttı. Hâl böyle olunca bu ülkelerdeki evsiz sayısı da son 30 yılın en yüksek rakamlarına ulaştı. Global konut piyasasındaki krizin en büyük nedenleri arasında; inşaat maliyetlerindeki yükseliş, konut kredi faizlerinde yaşanan artış ve alım gücünün düşüşü olarak sıralandı.

VAATLERE İNANIP YANLIŞA DÜŞMEYİN

Sektör temsilcileri Türk vatandaşların yurt dışından konut alımı yapmasıyla ilgili açıklamalarda bulundu. Konuyu sizlere şöyle özetleyelim: Bugün konut fiyatlarındaki artış nedeniyle insanlar yurt dışına kaymaya başladı. Ancak hem siyasi hem de ekonomik konjonktür bu yatırımları riske atabilir. Birçok yatırım danışmanının ‘Şişli’de de 2+1 daire alacağınıza ABD’de villada oturursunuz gibi vaatlerine inanmak doğru değil. Türkiye’deki yatırım her zaman kazandırır. Ayrıca 2 milyar dolarlık bir yatırımın Türkiye’de kalması manevi açıdan da oldukça önemli. Öte yandan Türk gayrimenkul sektörünün önümüzdeki yıllarda eski cazibesini yeniden yakalayacağını ifade etmekte fayda var.

YATIRIM UZMANLARI UYARIYOR

>> Yurt dışından yaptığınız yatırım ile kira getirisi elde edebilirsiniz ancak olası bir sorun ile karşılaştığınızda bunu çözmeniz uzun sürecektir. Mahkeme süreci çok ağır ilerlemekle birlikte hukuk sistemi kendi vatandaşlarına imtiyaz sağlamaktadır.

>> Şayet yaşamak istiyorsanız Avrupa’da hayat kolay değil. Mevcut ekonomik kriz birçok ülkenin refah seviyesini düşürdü. Alım gücü geriledi. Hele ki Türkiye’de kazanıp Avrupa’da harcama yapıyorsanız bu hiç de mantıklı değil.

>> Öte yandan Avrupa’daki binaların yaş ortalaması Türkiye’nin çok üzerinde. Dolayısıyla eski evlerin bakım ve tamirat bedelleri oldukça yüksek.

>> Ayrıca yurt dışından alınacak bir evin prim yapma oranı oldukça düşük. Örneğin 400 bin avroya aldığınız bir evi, 5 yıl sonra aynı fiyata ancak satabilirsiniz.

>> Dolandırıcılık vakaları da artmış durumda. Bu konuda da dikkatli olmanızda fayda var.

KONUT SEKTÖRÜ ESKİ GÜNLERİNE DÖNECEK

Pandemi ile başlayan ekonomik kriz gelişmekte olan ülkeleri derinden etkiledi. Yerel para birimleri dolar karşısında hızla eridi. Enflasyon oranları tavan yaptı. İnsanların alım gücü azaldı. Birçok sektör bu durumdan etkilendi. Gayrimenkul de bu sınıfta yer aldı. Alımlar düştü. Faizler tavan yaptı. Yatırımların geri dönüşü uzadı. Parasını korumak isteyenler alternatif kanallara kaydı. Ancak ‘güvenli liman’ pozisyonuyla tanınan gayrimenkul sektörü hâlâ gücünü kaybetmedi. Her ne kadar sorunlar yaşansa da güçlü firmalar ayakta kalmayı başardı. Sektörden aldığımız geri dönüşler; 2024 ve 2025 yılında yeniden eski günlere dönüleceği sinyali veriyor.

SİTE AİDATLARI HIZ KESMİYOR

Son yıllarda ev sahipleri ve kiracıların ortak problemi aidatlar oldu. Araştırmalara göre İstanbul’da bu yıl yüzde 25-71 bandında olan aidat zamları, kimi sitelerde yüzde 150’ye kadar çıktı. Yapılan araştırmalara göre İstanbul’da 100 metrekare alana sahip daire başına ortalama aidat tutarı 1.600 liraya ulaştı. Lüks sitelerde ise rakam 50 bin liraya kadar çıktı. Araştırma sonuçlarına göre İzmir genelinde ise bu yıl aidat artış oranları İstanbul ortalamasına kıyasla daha yüksek ve yaklaşık yüzde 65 seviyesinde. İzmir’de aidatların 1.600 lira ile 9.500 lirada olduğu belirtildi. Ankara’da aidat artışları İstanbul ile benzer ve ortalama yüzde 50 seviyesinde. Başkentte de ortalama aidatlar 1.500 lira ile 8.000 lira arasında değişiyor.